Arsa payı nasıl düzeltilir?

Arsa paylarının gerçek değerlerini yansıtmadığı durumlarda, bağımsız bölüm maliki, arsa paylarının düzeltilmesi ve sorunun çözümü için dava yoluna gid...

Emlak Rehberi

Kentsel dönüşüm sürecinde, riskli binaların yıkılarak tekrar yapımının amaçlandığını fakat çok binada maliklerin arsa paylarının hatalı olmasından ötürü dava yoluna gittiğini belirten Gayrimenkul Hukuku Avukatı Emre Alcan şu açıklamalarda bulundu.

Arsa paylarının gerçek değerlerini yansıtmadığı hallerde, bağımsız kısım maliki, arsa paylarının düzeltilmesi ve sorunun çözümü için dava yoluna gidebilir.

Yargıtay kararlarında belirtilmiş hususlar dikkate alınmadan bağımsız bölgelere gelişigüzel halde taşınmazın toplam değerinin bölünmesi suretiyle meydana gelen değerin arsa payı olarak tahsisi hakkaniyete münasip değildir.

Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin tekrar yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız kısımların değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme bütün kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanmalıdır. Malum işlem yapılırken de bağımsız kısımların cinsi, bulunmuş olduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma gayesi (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelmekte olan değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Bu davanın açılması bir hak düşürücü süre ile de sınırlandırılmamıştır.

Resmi senette imzası bulunan, projeyi ve proje müellifi tarafından bağımsız kısımlara tahsis edilen arsa paylarını bilen bir bağımsız kısım malikinin, borçlar kanununun iradeyi ortadan kaldırıcı sebepler hariç, arsa payının düzeltilmesi talebinin, iyi niyetli olmaması sebebiyle reddi gerektiği uygulamada kabul edilmektedir.

Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında arsa paylarını bizzat hazırlayıp bilerek bunun tapuya tescilini sağlayan malik yahut Paydaşların sonrasında arsa paylarının yanlışlığına dayanarak dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı kabul edilmekte ise de kat mülkiyeti kurulduktan sonra malik olanlar ile kuruluşunda bizzat hazır bulunup tapuda imzası olmayan kat maliklerinin yasanın yukarda açıklanan hükmüne dayalı olarak arsa paylarındaki yanlışlığın düzeltilmesini mahkemeden isteyebilecekleri kabul edilmektedir.

Emlak Mimar